Накратко: Преди покупка на имот адвокатът проверява собствеността, тежестите, наследниците и строителните книжа, за да не се окаже сделката оспорима след години. Адвокатска кантора Тодор Мангъров в София води и дела за имотни измами.

Сделката с имот обикновено е най-голямото плащане, което човек прави наведнъж в живота си, а грешката в нея се открива най-често години по-късно – при продажба, наследяване или когато някой заведе дело. Адвокат Тодор Мангъров е адвокат по недвижими имоти в София с практика в две посоки: съдействие при сделки с недвижими имоти – проверка, предварителен договор, нотариален акт – и съдебна защита, когато проблемът вече е възникнал.

Сделки с недвижими имоти – проверка на имота преди покупка

Адвокат недвижими имоти – проверка на имот преди покупка
Проверката се прави преди капарото

Нотариусът удостоверява сделката, но не проверява вместо купувача дали имотът е чист. Това е работа на адвоката при покупка на имот и включва:

  • История на собствеността – кой и как е придобил имота назад във времето, има ли прекъсване във веригата от актове, наследници, които не са участвали в сделка, или дарение, което може да бъде атакувано.
  • Тежести – ипотеки, възбрани, искови молби, вписани договори за наем, право на ползване. Удостоверението за тежести показва само част от картината; останалото се вижда в самите актове.
  • Съответствие с кадастъра и строителните книжа – разлики в площта, незаконни пристройки, преустройства без разрешение, които после пречат на продажба или кредит.
  • Семейното положение на продавача – имот, придобит по време на брак, се продава от двамата съпрузи, дори само единият да е вписан в нотариалния акт.
  • Задължения към НАП, етажната собственост и общината, които при определени условия следват имота.

Резултатът от проверката е ясен отговор: може ли да се купува, при какви условия и какво трябва да се поправи преди нотариуса.

Предварителен договор за покупко-продажба на имот

Във всяка сделка с недвижим имот предварителният договор за покупко-продажба е документът, с който купувач и продавач се обвързват преди нотариуса – обикновено срещу капаро. Повечето спорове между страните започват именно от него: без краен срок, без ясни последици при отказ, с капаро, за което никой не знае как и кога се връща.

Адвокатът изготвя или преглежда предварителния договор и уговаря:

  • Капарото – размер, кой го задържа и кой го дължи в двоен размер при отказ, какво става при неизпълнение по независещи от страните причини (отказан кредит, неиздадена скица, тежест, открита след подписването).
  • Срока и условията за окончателната сделка – дата, нотариус, кой носи разноските, какво трябва да представи всяка страна.
  • Предварителен договор с ипотека – когато купувачът плаща с банков кредит или имотът е ипотекиран: ред на плащанията, заличаване на старата ипотека, защита на купувача, ако банката откаже финансиране.
  • Предаването на владението – кога купувачът влиза в имота и кой отговаря за него дотогава.

Бланка или образец на предварителен договор от интернет върши работа само за най-простия случай. При имот с наследници, с ипотека, с незавършено строителство или с чужденец като страна готовият образец обикновено пропуска точно клаузата, която после решава спора. Ако продавачът откаже да се яви при нотариуса, предварителният договор се обявява за окончателен по съдебен ред по чл. 19, ал. 3 ЗЗД – но само ако е написан така, че да отговаря на изискванията за това.

Имотна измама – как се действа

Имотна измама – защита от адвокат по недвижими имоти
Вписването на исковата молба спира препродажбата

Имотните измами рядко изглеждат като измама в момента на сделката. Най-честите схеми са продажба с подправено или оттеглено пълномощно, продажба от мним наследник, „дарение“ на малка идеална част, което заобикаля правото на изкупуване на съсобственика, и предварителни договори с капаро за имот, който продавачът не притежава.

Ако сте пострадали от имотна измама, редът на действие е следният: незабавна справка в Имотния регистър за нови вписвания; вписване на искова молба, за да не бъде препродаден имотът на трето лице; иск за нищожност или унищожаемост на сделката, ревандикационен иск по чл. 108 ЗС за връщане на владението; сигнал до прокуратурата, когато има данни за престъпление. Гражданското и наказателното производство вървят успоредно и адвокатът по недвижими имоти координира двете.

Делба и спорове между съсобственици

Делба на имот – адвокат недвижими имоти София
Съдебна и доброволна делба

Наследен имот с няколко собственици е най-честият източник на дългогодишни спорове. Адвокат Мангъров води дела за съдебна делба и изготвя договори за доброволна делба, искове по чл. 33 ЗС за изкупуване на дял, продаден на трето лице в нарушение на правото на съсобственика, и спорове за ползването на общия имот и за обезщетение, когато един съсобственик ползва целия имот.

Собственост по давност и други вещни спорове

Собственост по давност – вещни спорове
Установителни искове за собственост

Значителна част от практиката са установителни искове за собственост по давност – при имоти, владени с десетилетия без документ, при неточни граници между съседи, при земеделски земи с възстановена собственост. Към тях се добавят спорове за право на ползване и неговото погасяване, за сервитути и достъп до имот, за незаконни строежи в съседен имот и за отчуждаване от общината.

Цени на адвокат по недвижими имоти в София

Възнаграждението зависи от вида работа. Проверката на имот и изготвянето на предварителен договор се уговарят като фиксирано възнаграждение, известно предварително. При съдебни дела възнаграждението се определя според цената на иска и сложността на спора и се записва в писмен договор преди започване на работата. Ориентир за конкретния случай се дава още на първата консултация.

Всички теми за недвижими имоти

Сделки и проверки

Дарение, роднини и гледане

Собственост, давност и делба

Наследство и завещание

Наем, етажна собственост и измами

Защо адвокат Тодор Мангъров

Адвокат Мангъров е адвокат по недвижими имоти с дългогодишна практика пред Софийски районен съд, Софийски градски съд и районните съдилища в страната – от проверка на апартамент в София до спорове за земеделски земи и наследствени имоти в провинцията. Работата е лична: клиентът говори с адвоката, който ще води делото, а не с посредник.

Често задавани въпроси – адвокат недвижими имоти

Трябва ли адвокат при покупка на имот, щом има нотариус?
Нотариусът проверява самоличността на страните и формата на сделката. Той не проверява историята на собствеността, не преговаря условията и не защитава интересите на едната страна. Това прави адвокатът.

Кога се проверява имотът – преди или след капарото?
Преди. След даване на капаро отказът от сделката вече струва пари. Проверката отнема от няколко дни до две седмици според сложността.

Какво да направя, ако разбера, че имотът ми е продаден без мое знание?
Веднага – справка в Имотния регистър и вписване на искова молба, за да се спре препродажбата. Всеки ден без вписана искова молба увеличава риска имотът да стигне до „добросъвестен“ купувач.

Може ли да се оспори дарение на имот?
Да, в определени случаи – при накърнена запазена част на наследник, при недееспособност на дарителя, при симулация, когато дарението прикрива продажба. Срокът и основанието зависят от конкретния случай.

Консултация с адвокат по недвижими имоти – цена и как протича

Консултация с адвокат по недвижими имоти в София – адв. Тодор Мангъров
Консултацията е в кантората или онлайн

Безплатната консултация с адвокат по телефона е първата стъпка – тя често спестява цяло дело. На нея получавате отговор на три въпроса: има ли проблем, какво може да се направи и колко ще струва. Консултацията се провежда в кантората на ул. „Тунджа“ № 36, София, с предварително записан час, а при клиенти извън София или в чужбина – онлайн, по видеовръзка.

Първоначалната консултация по телефона е безплатна – обадете се, опишете накратко случая и ще получите отговор дали има проблем и какви са възможните стъпки. Подробната консултация с преглед на документи се провежда в кантората или онлайн и цената ѝ се съобщава при записването на часа. За да е полезна първата среща, изпратете ни предварително нотариалния акт, скица или схема от кадастъра и всяка кореспонденция по случая. Обадете се на 0884 929 105 или пишете през формата за контакт.

Вижте още: Гражданско право – договори, дългове и обезщетения

Кога да потърсите адвокат по недвижими имоти в София

Най-добре е да се обърнете към адвокат, преди да подпишете документ или да изтече срок – тогава има най-много възможности. Добър адвокат преценява делото честно и ви казва реалните шансове. Адвокатска кантора Тодор Мангъров работи съвместно с утвърдени адвокати, така че казусите се водят от специалист.

Адвокатска кантора Тодор Мангъров е вашият адвокат недвижими имоти в София – водим дела в цялата страна. Добрият адвокат недвижими имоти преценява шансовете още преди делото и казва честно какво може да се постигне. Ако търсите адвокат недвижими имоти за конкретен казус, обадете се – първоначалната консултация по телефона е безплатна.

Автор: адв. Тодор Мангъров, Шуменска адвокатска колегия. Текстът е проверен през октомври 2026 г.

Имотните измами рядко личат от пръв поглед – фалшиви пълномощни, двойни продажби, скрити тежести и „изгодни“ предварителни договори. Проверката от адвокат по недвижими имоти преди подписването е най-евтината защита от имотни измами.

По темата: Прехвърляне на имот · Предварителен договор · Имотни измами с предварителен договор · Как се действа при имотна измама · Проверка за тежести · Дарение на имот · Придобиване по давност · Наследствено право · Делба на имот · Покупка на имот от ЧСИ.
Връзка с Нас

Предстои ви сделка за недвижим имот?

Връзка с нас

Обади се:

0884 929 105