Темата „отчуждаване на имот“ засяга много хора, затова адвокат Тодор Мангъров от адвокатска кантора в София е събрал на едно място най-важното, което трябва да знаете.
Отчуждаване на имот – държавата може да вземе, но трябва да плати справедливо
Накратко: Държавата или общината могат да отчуждят имот само за държавна или общинска нужда, която не може да бъде задоволена по друг начин, и само срещу предварително и равностойно обезщетение. Заповедта се обжалва пред административния съд в 14-дневен срок. Собствеността преминава едва след изплащане на обезщетението.
Нов булевард, метро, училище, общински паркинг – Конституцията позволява на държавата и общините да отчуждават частни имоти за такива нужди, но само след предварително и равностойно обезщетение. На практика спорът почти винаги е за цената – оценките на общината са под пазарните, а сроковете за реакция са кратки. Адвокат Тодор Мангъров представлява собственици при отчуждаване на имоти в София и в страната – от момента на уведомлението до събирането на справедливото обезщетение.
Как протича отчуждаването
Основанието е влязъл в сила подробен устройствен план, който предвижда имота за обект – публична общинска или държавна собственост. Следва оценка от независим оценител, уведомление до собственика и заповед за отчуждаване на кмета (по Закона за общинската собственост) или решение на Министерския съвет (по Закона за държавната собственост). Заповедта се връчва или се обявява, а собственикът има 14 дни, за да я обжалва пред административния съд. Имотът преминава в собственост на общината едва след изплащане на обезщетението.
Равностойно парично обезщетение – как се определя
Законът изисква обезщетението да е по пазарни цени на имоти със сходни характеристики в същия район, определени по средните цени от сделките през последните 12 месеца. Най-честите грешки на оценителите – използване на данъчни оценки, сравнение с имоти от друга зона, неотчитане на сгради, насаждения и подобрения, игнориране на пропуснатите ползи. В съда се назначава нова експертиза и разликата често е двойна и тройна.
Обжалване на заповедта за отчуждаване
Жалбата може да атакува както размера на обезщетението, така и самото отчуждаване – когато нуждата не е доказана, когато имотът може да бъде използван без отчуждаване, когато планът е изменян незаконно или когато е отчужден повече имот, отколкото е необходимо. Съдът се произнася в кратки срокове, а решението му по размера е окончателно. Затова жалбата трябва да е подготвена с експертна оценка още при подаването.
Частично отчуждаване и имоти „в режим на изчакване“
Когато се отчуждава само част от имота, собственикът може да поиска отчуждаване на целия, ако остатъкът е негоден за ползване по предназначение. Отделен и много разпространен проблем са имотите, предвидени за улици и озеленяване в плановете от десетилетия, но неотчуждени – там законът дава право на собственика да поиска изменение на плана или отчуждаване, а при бездействие на общината – обезщетение по ЗОДОВ. Вижте и Вещно право и Защита на собствеността по ЕКПЧ.
Отчуждаване на част от имот за улица
Най-честият случай на отчуждаване на имот в София е отчуждаване на част от имот за улица – при изпълнение на подробен устройствен план, който предвижда разширение или нова улица през частен имот. Собственикът има право на парично обезщетение или на равностоен имот, а ако останалата част от имота стане неизползваема по предназначение, може да поиска да бъде отчужден целият имот. Обезщетението при отчуждаване на недвижим имот се определя по пазарни цени, а не по данъчна оценка, и подлежи на обжалване пред административния съд в 14-дневен срок.
Често задавани въпроси за отчуждаването на имоти
В какъв срок мога да обжалвам заповедта за отчуждаване?
В 14-дневен срок от връчването или обявяването ѝ – пред административния съд по местонахождението на имота. Жалбата спира изпълнението само по отношение на размера на обезщетението.
Може ли общината да вземе имота, преди да ми плати?
Не. Собствеността преминава едва след изплащане на обезщетението. Ако то не бъде платено в срок, заповедта губи сила.
Как мога да получа по-високо обезщетение?
С жалба срещу размера и собствена оценка от лицензиран оценител, която съдът проверява чрез експертиза по средните пазарни цени от реални сделки в района.
Какво става с ипотеката върху отчуждения имот?
Обезщетението се изплаща на банката до размера на дълга, а остатъкът – на собственика. Банката трябва да бъде уведомена за процедурата.
Имотът ми е „за улица“ по плана от 1990 г., но никой не го отчуждава – какво мога да направя?
Да поискате от общината изменение на плана или започване на отчуждаване; при отказ или мълчание – обжалване и иск за обезщетение за ограничението на собствеността.
Как да изберете добър адвокат по недвижими имоти в София
Добър адвокат по недвижими имоти се познава по честната преценка още при първия разговор – какви са шансовете, сроковете и разходите. Адвокатска кантора Тодор Мангъров работи съвместно с утвърдени адвокати, така че всеки казус по темата „отчуждаване на имот“ се води от адвокат с опит точно в тази област.
Адвокат по недвижими имоти в София – отчуждаване на имот
Адвокатска кантора Тодор Мангъров в София консултира сделки с недвижими имоти и води дела за собственост, давност и имотни измами в цялата страна. Повече: Адвокат по недвижими имоти в София. Първоначалната консултация по телефона е безплатна: 0884 929 105 и 0885 667 552.
Автор: адв. Тодор Мангъров, Шуменска адвокатска колегия. Текстът е проверен през октомври 2026 г.
Получихте уведомление за отчуждаване? Срокът е 14 дни – обадете се на ☎ 0884 929 105 или пишете през формата за контакт. Вижте още Недвижими имоти · Смяна на статут на земя · Сфери на дейност.
