Ако ви вълнува темата „договор за наем на имот“, по-долу адвокат Тодор Мангъров от адвокатска кантора в София обяснява основните правила и честите грешки.
Наемът изглежда прост, докато не стане проблем: наемателят спира да плаща, не напуска след края на договора, оставя щети или собственикът продава жилището. Тогава всичко зависи от това какво е записано в договора и как е сключен. Адвокат Тодор Мангъров изготвя и проверява договори за наем на жилища и търговски обекти и води делата между наемодатели и наематели.
Какво трябва да съдържа договорът за наем
- точно описание на имота и обзавеждането, с приемо-предавателен протокол и снимки;
- наемната цена, срока и начина на плащане, най-добре по банков път;
- депозита и условията за връщането му;
- кой плаща сметките, таксите към етажната собственост и ремонтите;
- срока на договора и предизвестието за прекратяване;
- неустойка при забава на плащане и при забава на освобождаването;
- дали е разрешено пренаемане, домашни любимци и регистрация на адрес.
Договор с нотариално заверени подписи дава на наемодателя предимство: при неплатен наем може да поиска заповед за незабавно изпълнение по чл. 417 ГПК, без да чака исково дело.
Срок и прекратяване
Срочният договор прекратява действието си с изтичане на срока. Ако наемателят остане в имота и наемодателят не се противопостави, договорът се смята продължен за неопределен срок по чл. 236 ЗЗД. Безсрочният договор се прекратява с едномесечно предизвестие по чл. 238 ЗЗД, освен ако е уговорено друго.
Договор за наем за повече от една година, който е вписан в Имотния регистър, важи и срещу нов собственик за целия си срок. Ако не е вписан, новият собственик е обвързан само до една година по чл. 237 ЗЗД.
Когато наемателят не плаща
- Писмена покана с подходящ срок за плащане и предупреждение, че договорът ще бъде развален по чл. 87 ЗЗД.
- Заповед за изпълнение за неплатения наем, а при нотариално заверени подписи – заповед за незабавно изпълнение.
- Иск за връщане на имота по чл. 233 ЗЗД и обезщетение за времето, в което наемателят го държи след прекратяването, по чл. 236 ЗЗД.
- Принудително извеждане чрез съдебен изпълнител след решението.
Не сменяйте ключалката и не спирайте тока и водата. Самоволното изгонване може да е престъпление и обръща спора срещу вас.
Ремонти и щети
Наемодателят поддържа имота в състояние, годно за ползване, и поема необходимите ремонти. Дребните поправки и щетите от неправилно ползване са за сметка на наемателя. Затова приемо-предавателният протокол със снимки при влизане и при напускане е най-важното доказателство при спор за депозита.
Защита на наемателя
Наемателят може да иска намаляване на наема или разваляне на договора, ако имотът има недостатъци, които наемодателят не отстрани. Наемодателят не може да влиза в имота без съгласие, да сменя ключалката или да изнася вещи. Депозитът се връща при напускане, след като се приспаднат неплатени задължения и доказани щети.
Данък върху наема
Наемодателят физическо лице декларира дохода от наем в годишната данъчна декларация до 30 април на следващата година. Данъкът е 10 % от наема, намален с 10 % нормативно признати разходи.
Често задавани въпроси – договор за наем на имот
Задължително ли е договорът за наем да е писмен?
Не, но без писмен договор е трудно да докажете наема, срока и депозита. При договор за повече от една година писмената форма и вписването са силно препоръчителни.
Мога ли да сменя ключалката, ако наемателят не плаща?
Не. Самоволното изгонване или спиране на ток и вода може да е престъпление. Наемателят се извежда само след съдебно решение и чрез съдебен изпълнител.
Колко е предизвестието при безсрочен наем?
Един месец, освен ако в договора е уговорено друго.
Връща ли се депозитът?
Да, при напускане, след като се приспаднат неплатени наеми, сметки и щети извън нормалното износване. Добре е условията за връщане да са записани в договора.
Защо да се доверите на адвокатска кантора Тодор Мангъров
При въпроси по темата „договор за наем на имот“ ви трябва добър адвокат, който познава и закона, и съдебната практика. Адвокатска кантора Тодор Мангъров работи в екип с утвърдени адвокати – така всяко дело се води от адвокат в София, специалист в тази област.
Адвокат по недвижими имоти в София – договор за наем на имот
Адвокатска кантора Тодор Мангъров в София консултира сделки с недвижими имоти и води дела за собственост, давност и имотни измами в цялата страна. Консултираме и по темата „договор за наем на имот“. Повече: Адвокат по недвижими имоти в София. Първоначалната консултация по телефона е безплатна: 0884 929 105 и 0885 667 552.
Автор: адв. Тодор Мангъров, Шуменска адвокатска колегия. Текстът е проверен през октомври 2026 г.
Консултация
Адвокат Тодор Мангъров приема в кантората на ул. „Тунджа“ № 36, София, с предварително записан час. Първоначалната консултация по телефона е безплатна. Обадете се на 0884 929 105 или пишете през формата за контакт. Изпратете ни договора за наем и кореспонденцията с другата страна.
Вижте още: Адвокат недвижими имоти · Етажна собственост · Идеални части от имот
