Повечето имотни измами не стават при нотариуса – стават седмици преди него, при подписването на предварителен договор и плащането на капаро по предварителен договор. Там няма проверка от нотариус, няма вписване и парите тръгват срещу обещание. Адвокат Тодор Мангъров работи и по двете страни на проблема: проверка преди да се плати капаро по предварителен договор и съдебна защита, когато измамата вече е станала.
Най-честите схеми
Продавач, който не е собственик. Човекът, който подписва предварителния договор, е наемател, бивш собственик, един от няколко наследници или просто притежава копие от нотариален акт. Договорът се подписва, капарото се плаща, а на окончателната сделка „собственикът“ изчезва или се оказва, че няма право да продаде целия имот.
Фалшиво или оттеглено пълномощно. Имотни измами с пълномощно са класика: продава се от името на отсъстващ собственик с пълномощно, което е подправено, издадено от друго лице или вече оттеглено. Нотариалните пълномощни се проверяват в регистъра на Нотариалната камара – но това трябва да се направи преди капарото, не след него.
Двойна продажба. Един и същ имот се обещава на двама или трима купувачи, от всеки се взема капаро, а продажбата се сключва с един от тях или с никого. Останалите имат вземане срещу човек, който вече няма пари.
Измама със стоп капаро. „Стоп капаро“ е практика на част от посредниците: купувачът дава малка сума, за да „спре“ имота от пазара. Проблемът е, че често няма договор, разписката е от агенцията, а не от собственика, и условията за връщане не са записани. При отказ на продавача купувачът остава без имот и без пари, а при собствен отказ губи сумата, без да е имал реален ангажимент насреща.
Имот с тежести, за които не се казва. Ипотека, възбрана, вписана искова молба, договор за наем за години напред, право на ползване на трето лице. Предварителният договор се подписва „чист“, а тежестите излизат в удостоверението, когато е късно.
Строеж „на зелено“ без разрешение. Предварителен договор за апартамент в сграда, която няма одобрен проект или разрешение за строеж, или е заложена цялата на банка. Купувачът плаща вноски за нещо, което може никога да не бъде построено или да бъде продадено от банката.
Как да се предпазите преди да платите капаро по предварителен договор
- Проверка в Имотния регистър на собствеността, историята на придобиванията и всички тежести – по партидата на имота, не само по името на продавача.
- Проверка на продавача – самоличност, семейно положение (имот, придобит в брак, се продава от двамата съпрузи), дееспособност; при наследствен имот – удостоверение за наследници и съгласие на всички.
- Проверка на пълномощното – в регистъра на Нотариалната камара и при нотариуса, който го е заверил.
- Предварителен договор с ясни клаузи – капаро в двоен размер при отказ на продавача, срок за окончателната сделка, какво става при открита тежест, при отказан кредит, при неиздадени документи.
- Капаро срещу подпис на собственика, не на посредник; при стоп капаро – писмен договор с условия за връщане.
- Сериозни суми – при нотариуса или по доверителна сметка, а не в брой преди сделката.
Нотариусът в деня на сделката проверява самоличност и форма. Той не проверява дали преди месец сте платили капаро на правилния човек. Това е работа на адвоката при предварителния договор.
Какво да направите, ако вече сте измамени
- Справка в Имотния регистър – дали имотът междувременно не е продаден или обременен.
- Вписване на искова молба, когато продавачът е собственик, но отказва да сключи сделката – иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен. Вписването пречи на препродажба на трето лице.
- Иск за капарото по предварителен договор в двоен размер по чл. 93 ЗЗД, когато продавачът се е отказал, или за връщане на платеното, когато договорът е нищожен или е сключен от лице без права.
- Обезпечителни мерки – възбрана върху имоти или запор на сметки на измамника, преди да е прехвърлил всичко.
- Сигнал до прокуратурата по чл. 209 НК при данни за измама – наказателното производство върви успоредно с гражданското и често помага за събиране на доказателства.
Решаващо е времето: всеки ден без вписана искова молба или наложена възбрана е ден, в който имотът или парите могат да изчезнат.
Връща ли се капарото по предварителен договор
Зависи кой се отказва и какво пише в договора. Ако продавачът се откаже – дължи капарото в двоен размер. Ако купувачът се откаже – губи капарото. Ако сделката се проваля по причина, за която никой не отговаря, се връща платеното. Ако капарото е дадено без договор или срещу разписка от посредник, връщането е възможно, но минава през дело и доказване. Затова договорът се чете преди подписване, а не след отказа.
Защо адвокат Тодор Мангъров
Адвокат Мангъров е адвокат по недвижими имоти в София с дългогодишна практика по имотни измами – проверки преди сделка, искове по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, дела за капаро и обезпечения, съдействие при наказателно производство. Работата е лична: клиентът говори с адвоката, който ще води делото.
Често задавани въпроси
Може ли да се подпише предварителен договор без адвокат?
Може. Но повечето измами стават точно с договори от интернет или написани от другата страна. Проверката преди капарото струва малка част от капарото.
Защитава ли нотариусът от имотни измами?
Нотариусът проверява самоличност, представителна власт и форма в деня на сделката. Не проверява историята на собствеността в дълбочина и не отговаря за капаро, платено преди това.
Какво е стоп капаро и задължително ли е?
Не е уредено в закона – практика на посредниците. Не е задължително. Ако го давате, искайте писмен договор с условия за връщане и разписка от собственика.
Може ли да се развали предварителен договор?
Да – по взаимно съгласие, при неизпълнение на другата страна или по съдебен ред. Последиците за капарото зависят от основанието.
Вижте още: Видове имотни измами · Договор за капаро · Предварителен договор за имот
Автор: адв. Тодор Мангъров, Шуменска адвокатска колегия. Текстът е проверен през октомври 2026 г.
Консултация
Адвокат Тодор Мангъров приема в кантората на ул. „Тунджа“ № 36, София, с предварително записан час. Първоначалната консултация по телефона е безплатна – обадете се на 0884 929 105 или пишете през формата за контакт. Ако вече сте платили капаро по предварителен договор, изпратете ни договора и разписката предварително. Вижте още: Адвокат недвижими имоти в София.
