В тази статия ще намерите отговорите на най-честите въпроси по темата „прехвърляне на имот чрез дарение“, подготвени от адвокат Тодор Мангъров от адвокатска кантора в София.
Прехвърлянето на имот чрез дарение е най-използваният начин между родители и деца, защото е освободено от местен данък и става с една сделка при нотариус. Но то е и сделката, която най-често се оспорва години по-късно – от други наследници, а понякога и от самия дарител. Тази страница обяснява кога дарението е правилният избор, какво струва според роднинската връзка, какви документи трябват и какво може да се обърка.
Какво е дарение на имот
С договора за дарение собственикът (дарител) прехвърля имота безвъзмездно и веднага на друго лице (надарен), което приема. За недвижим имот формата е нотариален акт – дарение с обикновен писмен договор или устно е нищожно. Собствеността преминава в момента на подписване при нотариуса, а не след смъртта на дарителя – това е основната разлика от завещанието, което може да се променя до последния ден.
Дарение може да се направи и на идеална част от имот, и със запазено право на ползване за дарителя – при което той остава да живее в имота до края на живота си, а надареният е собственик, но не може да го ползва или отдава без негово съгласие.
Колко струва – данъкът зависи от родството
Разходите са три: местен данък, нотариална такса и такса за вписване. Решаващ е местният данък, защото зависи от роднинската връзка:
- Съпрузи и роднини по права линия (родители–деца, баби и дядовци–внуци) – без местен данък.
- Братя и сестри и техните деца – от 0,4 % до 0,8 % върху данъчната оценка, според общината.
- Всички останали (лели, чичовци, братовчеди, несвързани лица) – от 3,3 % до 6,6 %. При тези ставки дарението често излиза по-скъпо от продажба, където данъкът е до 3 %.
Нотариалната такса се изчислява по тарифата върху данъчната оценка на имота, която обикновено е няколко пъти по-ниска от пазарната цена – затова дарението между родител и дете на практика струва нотариална такса, 0,1 % такса за вписване и разходите за документи. Точните суми по тарифата в евро с пример: Колко взима нотариус за прехвърляне на имот.
Как протича дарението – стъпки
- Проверка на имота – нотариален акт на дарителя, скица или схема от кадастъра, удостоверение за тежести. Ипотека или възбрана не пречат формално на дарението, но надареният получава имота с тях.
- Семейно положение на дарителя – ако имотът е придобит по време на брак, той е съпружеска имуществена общност и дарението се подписва от двамата съпрузи. Имот, получен по наследство или дарение, е лична собственост и съпругът не участва.
- Документи – данъчна оценка, скица/схема, удостоверение за тежести, документ за родството (удостоверение за раждане или брак) заради освобождаването от данък, декларации по ДОПК и ЗМДТ. Пълен списък: Необходими документи за прехвърляне на имот.
- Подписване при нотариус – и двете страни лично или чрез пълномощник с нотариално заверено пълномощно, в което дарението и имотът са изрично описани. Нотариусът вписва акта в Имотния регистър същия ден.
- След сделката – надареният декларира имота в общината в 2-месечен срок и от следващата година плаща данък сгради и такса смет.
Дарение на дете
Ако детето е пълнолетно, подписва само. Малолетно дете (до 14 г.) се представлява от родител, непълнолетно (14–18 г.) подписва със съгласието на родител. Разрешение от районния съд не е нужно, когато дарението е без тежести за детето – то само придобива. Дарението на дете не отменя правата на другите деца: те запазват запазената си част от наследството на родителя и могат да я претендират след смъртта му.
Рисковете – защо дарението се оспорва
Запазена част. Ако дарителят остави деца, родители или съпруг, те имат право на запазена част от наследството му (чл. 28–30 ЗН). Дарение, което я накърнява, може да бъде намалено по иск на наследника в 5-годишен срок от откриването на наследството. Това е най-честият спор: родител дарява апартамента на едното дете, след смъртта му другото иска своя дял.
Отмяна от дарителя. По чл. 227 ЗЗД дарителят може да иска отмяна, ако надареният умишлено го нарани или набеди в престъпление, или откаже да му дава издръжка, от която се нуждае. Срокът е една година от узнаване на основанието. Отмяната е по съдебен ред и имотът се връща.
Привидност. Дарение, което прикрива продажба (парите са платени „под масата“), или продажба, която прикрива дарение, е привидна сделка и може да бъде атакувана от засегнатите. Подробно: Кой може да развали дарение на имот.
Дарение, продажба или гледане – кое да изберете
- едно дете и няма други наследници със запазена част – дарение;
- няколко деца, имотът отива при едно – продажба с реално плащане или прехвърляне срещу гледане и издръжка, за да не се накърнява запазената част;
- възрастен дарител, който иска да остане в имота – дарение със запазено право на ползване или договор за гледане;
- дарение на по-далечен роднина – сравнете данъка с продажба.
Сравнение на трите варианта с данъци и рискове: Как се прехвърля имот между роднини.
Често задавани въпроси – прехвърляне на имот чрез дарение
Плаща ли се данък при дарение между родител и дете?
Местен данък не се дължи. Плащат се нотариална такса и 0,1 % такса за вписване върху данъчната оценка.
Може ли да се дари имот с ипотека?
Да, но ипотеката остава върху имота и банката може да го продаде при неплащане. Обикновено банката изисква да бъде уведомена, а кредитът остава задължение на дарителя.
Може ли надареният да продаде имота веднага?
Да, собственик е от деня на нотариалния акт. При продажба в рамките на 3 години от дарението обаче се дължи данък върху дохода от продажбата; след 3 години едно жилище се продава без данък.
Трябва ли съгласие на другите деца?
Не, за самото дарение не. Но те не губят правото си на запазена част след смъртта на дарителя.
Може ли дарителят да си върне имота, ако се скара с надарения?
Само на основанията по чл. 227 ЗЗД – отказ от издръжка, посегателство, набедяване – и в 1-годишен срок. Обикновено влошаване на отношенията не е основание.
Дарението изглежда проста сделка, но последиците му за наследниците и за данъците често се подценяват. Добър адвокат ще ви обясни кога е по-изгодно дарение, кога продажба и как да запазите право на ползване. Адвокатска кантора Тодор Мангъров подготвя договори за дарение и защитава дарители и наследници в съда – всеки казус се поема от адвокат с опит в имотните сделки.
Защо да се доверите на адвокатска кантора Тодор Мангъров
При въпроси по темата „прехвърляне на имот чрез дарение“ ви трябва добър адвокат, който познава и закона, и съдебната практика. В адвокатска кантора Тодор Мангъров делата се разпределят между утвърдени адвокати, така че всеки казус води адвокат в София с опит в тази област.
Адвокат по недвижими имоти в София – прехвърляне на имот чрез дарение
Адвокатска кантора Тодор Мангъров в София консултира сделки с недвижими имоти и води дела за собственост, давност и имотни измами в цялата страна. Консултираме и по темата „прехвърляне на имот чрез дарение“. Всеки казус по темата „прехвърляне на имот чрез дарение“ има своите особености, затова преценката се прави по документите. Ако се колебаете как да постъпите по темата „прехвърляне на имот чрез дарение“, обадете се – първоначалната консултация по телефона е безплатна. Най-честите грешки по темата „прехвърляне на имот чрез дарение“ се допускат в началото, когато още може да се действа без съд. Повече: Адвокат по недвижими имоти в София. Първоначалната консултация по телефона е безплатна: 0884 929 105 и 0885 667 552.
Автор: адв. Тодор Мангъров, Шуменска адвокатска колегия. Текстът е проверен през октомври 2026 г.
Консултация
Адвокат Тодор Мангъров консултира дали дарението е подходящо за вашата семейна ситуация, подготвя документите и проекта на нотариалния акт и представлява при спорове за отмяна или намаляване на дарение. Първоначалната консултация по телефона е безплатна – 0884 929 105 или през формата за контакт. Вижте още: Дарение на имот с право на ползване · Прехвърляне на имот.
