Тук адвокатска кантора Тодор Мангъров в София обяснява накратко темата „договор за издръжка и гледане“ – какво казва законът, какви са сроковете и кога е нужен адвокат.
„Дарение на имот срещу гледане“ е израз, който всички използват, но юридически такова дарение не съществува. Когато родител прехвърля жилището си на дете или на друг близък, а той поема грижата за него до края на живота му, сделката е договор за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане. Разликата не е формална – тя определя кога договорът може да бъде развален, какви данъци се плащат и дали другите наследници могат да претендират запазена част.
Разликата между дарение и договор за издръжка и гледане
Дарението е безвъзмездно – дареният не дължи нищо и дарението може да се отмени само в изключителни случаи, в едногодишен срок. Договорът за издръжка и гледане е възмезден – приобретателят дължи грижа, храна, лекарства, помощ в домакинството, лично и всеки ден, според нуждите на прехвърлителя. Ако не ги осигури, договорът се разваля по съдебен ред и имотът се връща – без давност, докато неизпълнението продължава. Затова за възрастния човек той е по-сигурен от дарението. Подробно за дарението – в Прехвърляне на имот чрез дарение и Дарение с право на ползване.
Какво трябва да съдържа договорът
- Точното описание на имота и дали прехвърлителят си запазва право на ползване.
- Конкретно какво включва гледането – храна, лекарства, хигиена, придружаване при лекар, жилище – и кой ще го осигурява при отсъствие на приобретателя.
- Какво става, ако приобретателят почине преди прехвърлителя – задължението преминава ли към наследниците му.
- Нотариална форма – договорът се сключва с нотариален акт, както всяко прехвърляне на имот. Вижте необходимите документи.
Разваляне на договора при неизпълнение
Ако приобретателят не гледа прехвърлителя, договорът се разваля с иск пред районния съд. Неизпълнението се доказва със свидетели, медицински документи и кореспонденция. Съдебната практика приема, че задължението е лично и непрекъснато – „от време на време“ не е изпълнение. След смъртта на прехвърлителя искът могат да предявят и неговите наследници, ако той вече е бил заведен приживе, или – при определени условия – самостоятелно. Тук договорът се различава съществено от правилата за разваляне и отмяна на дарение.
Данъци и разходи
Договорът за издръжка и гледане е възмезден, затова се дължи местен данък за придобиване по възмезден начин – по ставката на съответната община, върху по-високата между данъчната оценка и уговорената стойност. Освобождаването за роднини по права линия, което важи при дарение, тук не се прилага. Към данъка се добавят нотариалната такса и таксата за вписване. Сравнение на разходите – в Колко струва прехвърляне чрез дарение и Как се прехвърля имот между роднини.
Може ли другите наследници да оспорят договора
Тъй като договорът е възмезден, той по правило не подлежи на намаляване за възстановяване на запазена част, както дарението. Другите наследници могат да го атакуват само ако докажат, че е привиден – че реално е дарение, прикрито като гледане, или че прехвърлителят не е разбирал какво подписва. Затова при такива сделки е важно гледането действително да се осъществява и да може да се докаже. Вижте Адвокат по наследствено право.
Давностен срок за разваляне на договор за издръжка и гледане
Разваляне на договор за издръжка и гледане се иска с иск пред районния съд по местонахождението на имота. Според трайната практика на ВКС правото да се иска разваляне поради неизпълнение не се погасява по давност, докато неизпълнението продължава – затова прехвърлителят може да заведе делото и години след сключването на договора. След смъртта му наследниците могат да продължат вече заведеното дело, а самостоятелен иск от тях е възможен само при строго определени условия.
Нищожност на договор за издръжка и гледане
Нищожност на договор за издръжка и гледане се търси, когато договорът е привиден – реално е дарение, а гледане никога не е имало или не е било възможно; когато прехвърлителят не е могъл да разбира какво подписва; когато липсва нотариалната форма или договорът противоречи на добрите нрави. Искът за нищожност не се погасява по давност и може да се предяви и от наследниците.
Запазена част от наследство при договор за издръжка и гледане
Тъй като договорът за издръжка и гледане е възмезден, по правило той не се намалява за възстановяване на запазената част от наследството, както дарението. Оспорването на прехвърлянето на недвижим имот срещу гледане и издръжка от другите наследници минава през доказване, че договорът е привиден. Вижте Адвокат по наследствено право.
Често задавани въпроси
Дарение срещу гледане или договор за издръжка и гледане – има ли разлика?
Да. Дарението е безвъзмездно и почти не може да се отмени. Договорът за издръжка и гледане е възмезден и се разваля, ако приобретателят не изпълнява задължението си да гледа прехвърлителя.
Какъв данък се плаща при прехвърляне срещу гледане?
Местен данък за възмездно придобиване по ставката на общината, плюс нотариални такси и такса вписване. Освобождаването за роднини по права линия не важи.
Може ли договорът да се развали след смъртта на прехвърлителя?
Наследниците могат да продължат вече заведено дело, а при определени условия – и да предявят иск сами. Срокът и възможностите се преценяват конкретно.
Брат ми получи имота срещу гледане – мога ли да искам запазена част?
По правило не, защото договорът е възмезден. Може да се атакува само ако се докаже, че е привиден или че гледане реално не е имало.
Може ли гледането да се осигурява от друг човек или от социална услуга?
Само ако договорът го позволява. По правило задължението е лично, но страните могат да уговорят възможност за заместване.
Кога да потърсите адвокат по недвижими имоти в София
Най-добре е да се обърнете към адвокат, преди да подпишете документ или да изтече срок – тогава има най-много възможности. Добър адвокат не крие рисковете и обяснява ясно какви са шансовете. Адвокатска кантора Тодор Мангъров работи съвместно с утвърдени адвокати, така че казусите по темата „договор за издръжка и гледане“ се водят от специалист.
Адвокат по недвижими имоти в София
Адвокатска кантора Тодор Мангъров в София консултира сделки с недвижими имоти и води дела за собственост, давност и имотни измами в цялата страна. Повече: Адвокат по недвижими имоти в София. Първоначалната консултация по телефона е безплатна: 0884 929 105 и 0885 667 552.
Автор: адв. Тодор Мангъров, Шуменска адвокатска колегия. Текстът е проверен през октомври 2026 г.
Консултация
Адвокат Тодор Мангъров изготвя договори за прехвърляне срещу издръжка и гледане и води дела за развалянето им – от името на прехвърлители и на наследници. Консултацията по телефона е безплатна – 0884 929 105 или формата за контакт. Вижте още Прехвърляне на имот · Адвокат недвижими имоти.
