Правото на строеж позволява на един човек да построи сграда върху чужда земя и да стане собственик на постройката, без да стане собственик на земята. Така се строят повечето нови жилищни сгради: собственикът на парцела отстъпва право на строеж на строител срещу апартаменти. Така се урежда и строеж на къща в двора на родителите или надстрояване на етаж. Адвокат Тодор Мангъров изготвя и проверява договори за право на строеж и води делата, когато строителят не изпълни.
Какво е право на строеж
Собственикът на земята може да учреди на друго лице право да построи сграда в имота му и тя да стане собственост на строителя по чл. 63 ЗС. Правото се учредява с нотариален акт и се вписва. Разновидности са правото на надстрояване и пристрояване на съществуваща сграда по чл. 64 ЗС.
Ако правото на строеж не бъде упражнено, тоест не започне строеж, в продължение на 5 години, то се погасява по давност в полза на собственика на земята по чл. 67 ЗС.
Право на строеж срещу обезщетение с апартаменти
Най-честата сделка: собственикът дава парцела, строителят строи и предава на собственика определени обекти. Рисковете са на страната на собственика, защото той дава земята още в началото. Договорът трябва да урежда:
- точно кои обекти получава собственикът: етаж, площ, изложение, паркоместа, степен на завършеност;
- срокове за разрешение за строеж, груб строеж, Акт 14, Акт 15 и Акт 16;
- неустойки за всеки месец забава;
- гаранции: ипотека или банкова гаранция в полза на собственика, забрана строителят да продава или ипотекира обектите на собственика;
- какво става при неизпълнение: разваляне, обезщетение, довършване от собственика.
При забава на предаването собственикът може да търси неустойката и обезщетение. За пропуснатата полза от наем съдебната практика изисква доказателства, че ползата е била сигурна. Вижте Договори за строителство и съдебна практика.
Строеж в общ парцел или в двора на родителите
Ако строите в имот, който не е изцяло ваш, без нотариален акт за право на строеж, постройката по правило става собственост на собствениците на земята по чл. 92 ЗС. Това е най-честата причина за дела между братя и сестри. Детето строи къща в двора на родителите, а след смъртта им тя се оказва наследствена и подлежи на делба. Решението е право на строеж с нотариален акт преди строежа. Вижте Делба на имот.
Надстрояване и пристрояване в етажна собственост
За нов етаж или пристройка към жилищна сграда е нужно право на строеж от собствениците и одобрени по ЗУТ проекти. Споровете с етажната собственост и със съседите са честа причина строежът да бъде спрян. Вижте Адвокат етажна собственост.
Разходи
- нотариална такса върху данъчната оценка на правото на строеж;
- такса за вписване: 0,1 %;
- местен данък за придобиване на правото на строеж по ставката на общината.
Вижте Колко взима нотариус и Местен данък за придобиване на имот.
Често задавани въпроси
Мога ли да построя къща в двора на родителите си без нотариален акт за право на строеж?
Можете, но постройката по правило ще стане собственост на собствениците на земята, а не ваша. За да е ваша, е нужно право на строеж с нотариален акт.
Какво става, ако строителят не завърши сградата?
Собственикът на земята може да търси неустойката по договора, да развали договора по съдебен ред и да иска обезщетение. Възможностите зависят от етапа на строителството и от уговорките в договора.
Изтича ли правото на строеж?
Да. Ако не започнете да строите в 5 години от учредяването, правото се погасява по давност.
Нужно ли е съгласието на съседите за надстрояване?
В етажна собственост за надстрояване или пристрояване е нужно съгласието на собствениците по реда на ЗУТ и учредено право на строеж от тях.
Автор: адв. Тодор Мангъров, Шуменска адвокатска колегия. Текстът е проверен през октомври 2026 г.
Консултация
Адвокат Тодор Мангъров приема в кантората на ул. „Тунджа“ № 36, София, с предварително записан час. Първоначалната консултация по телефона е безплатна. Обадете се на 0884 929 105 или пишете през формата за контакт. Изпратете ни проекта на договора със строителя или нотариалния акт за земята.
Вижте още: Адвокат недвижими имоти · Адвокат по вещно право · Делба на имот · Закон за междусъседски граници · Жалба за навлизане в имот · Спор за собственост на недвижим имот
