Адвокат по етажна собственост – правилата на съвместния живот под един покрив
Във всеки вход има едно и също – някой не плаща, някой строи на терасата, някой свиква събрание, без да покани останалите, а ремонтът на покрива чака години. Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) дава ясни правила за всичко това, но малцина ги познават, а сроковете в него са кратки. Адвокат Тодор Мангъров консултира собственици, домоуправители и професионални управители в София по споровете в етажната собственост и ги представлява пред съда.
Общо събрание – свикване, кворум, мнозинство
Събранието се свиква с писмена покана, поставена на видно място поне 7 дни предварително, с посочен дневен ред; при липса на кворум се отлага с час. Решенията се вземат с различно мнозинство според въпроса – обикновено за текущи разходи, 67 % за основен ремонт и за избор на професионален управител, 100 % за надстрояване и за промяна на предназначението на общи части. Всяко нарушение на тези правила е основание решението да бъде отменено.
Отмяна на решение на общото събрание – чл. 40 ЗУЕС
Собственик, който не е съгласен с решение, може да го оспори пред районния съд в 30-дневен срок от обявяването му – не от датата на събранието. Пропуснатият срок прави решението окончателно, дори да е незаконно. Най-честите основания – нередовно свикване, липса на кворум, решение извън дневния ред, въпрос, който не е от компетентността на събранието, или дискриминационно разпределение на разходите.
Такси, ремонти и собственици, които не плащат
Разходите за общите части се разпределят според идеалните части, а за консумативи – според обитателите. Неплатените вноски се събират по облекчен ред – въз основа на решението на събранието и протокола управителят може да поиска заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК. От другата страна – собственикът може да откаже плащане на разходи, гласувани незаконно или за дейности, които не са общи. Фондът „Ремонт и обновяване“ е задължителен, но размерът му се решава от събранието.
Домоуправител и професионален управител
Управителят представлява етажната собственост, води книгата на собствениците, изпълнява решенията и отговаря за средствата. При професионален управител отношенията са договорни и често спорни – неясни отчети, еднолични решения, прекратяване на договора. Кантората изготвя и преглежда договори за професионално управление и представлява етажни собствености в спорове с управители и доставчици.
Спорове между съседи в сградата
Незаконни преустройства, шум, течове от горния етаж, отказ за достъп за ремонт на общи инсталации, домашни животни, тераси и мазета – повечето от тях имат решение в ЗУЕС или в Закона за собствеността, включително достъп по съдебен ред и обезщетение за вреди. Вижте и Вещно право – сервитути и спорове между съседи.
Закон за етажна собственост – какво трябва да знае всеки собственик
Етажната собственост се управлява по Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), който урежда общото събрание, управителя, таксите и ремонтите на общите части. Повечето спорове в етажната собственост не стигат до съда, ако решенията се вземат по правилата – и обратно, решение, взето с нарушение на закона за етажната собственост, може да бъде отменено от съда.
Такси в етажна собственост и освобождаване от такси
Разходите за управление и поддържане – осветление, почистване, асансьор – се разпределят по броя на собствениците, ползвателите и обитателите, а разходите за ремонт на общите части – според идеалните части. Освобождаване от такси в етажна собственост по закона имат тези, които пребивават в сградата не повече от 30 дни в годината, при подадена декларация до управителя. Таксите за ремонт и фонд „Ремонт и обновяване“ се дължат независимо дали собственикът живее в имота.
Покана и протокол от общо събрание на етажна собственост
Поканата за общо събрание на етажната собственост се поставя на видно място във входа най-малко 7 дни преди датата, с дневния ред, мястото и часа. Протоколът от общото събрание се съставя по време на събранието, подписва се от председателя и протоколчика и се поставя на видно място. Решенията могат да се оспорят пред районния съд в 30-дневен срок от оповестяването им – по чл. 40 ЗУЕС. Пропусната покана, липсващ кворум или неправилно изчислено мнозинство са най-честите основания за отмяна.
Ремонт на общи части в етажна собственост
Покрив, фасада, асансьор, стълбище, инсталации – ремонтът на общи части се решава от общото събрание с мнозинство от идеалните части, което законът определя според вида и спешността на ремонта. При неотложен ремонт, който не търпи отлагане, всеки собственик може да го извърши и да търси от останалите техния дял от разходите.
Често задавани въпроси за етажната собственост
В какъв срок мога да оспоря решение на общото събрание?
В 30-дневен срок от обявяването на протокола на видно място във входа – чрез иск по чл. 40 ЗУЕС пред районния съд. След това решението е окончателно.
Може ли събранието да ме задължи за ремонт, за който не съм гласувал?
Да, ако решението е взето с необходимото мнозинство и по редовна процедура – решенията обвързват всички собственици. Незаконно взетото решение се оспорва в срок.
Как се събират неплатените такси от съсед?
Управителят подава заявление за заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК въз основа на решението на събранието и протокола за задължението. Давността за такива вноски е тригодишна.
Задължителен ли е професионалният управител?
Не – събранието избира между управител от собствениците и професионален управител по договор. Решението се взема с мнозинство 67 % от идеалните части.
Съседът отгоре ме наводнява и отказва ремонт – какво да правя?
Поискайте достъп и ремонт писмено; при отказ – иск за осигуряване на достъп и за обезщетение за вредите. Течовете от общи инсталации са за сметка на етажната собственост.
Автор: адв. Тодор Мангъров, Шуменска адвокатска колегия. Текстът е проверен през октомври 2026 г.
Проблем във входа, който не се решава на събрание? Обадете се на ☎ 0884 929 105 или пишете през формата за контакт – консултацията по телефона е безплатна. Вижте още Недвижими имоти · Топлофикация и дялово разпределение · Идеални части · Сфери на дейност.
