„Прехвърляне на имот“ е общото име за всяка сделка, с която собствеността минава от един човек на друг – продажба, дарение, замяна, прехвърляне срещу гледане и издръжка. Начинът определя данъците, рисковете и това какво може да се оспорва после. Тази страница обяснява кой начин кога е подходящ, как протича сделката при нотариуса и колко струва, а за подробностите води към отделните материали.
Начини за прехвърляне на имот
- Покупко-продажба – най-честата сделка. Цената се плаща, обикновено част при предварителния договор като капаро и остатъкът при нотариуса, често с банков кредит. Местен данък – до 3 % върху цената.
- Дарение – между роднини по права линия и съпрузи без местен данък, затова е предпочитано между родители и деца. Може да се отменя при определени условия и засяга запазената част на другите наследници – затова не е подходящо, когато има повече деца и само едно получава имота. Вижте Прехвърляне на имот чрез дарение.
- Прехвърляне срещу гледане и издръжка – имотът се прехвърля срещу задължение за грижи до края на живота. Защитава прехвърлителя, но е най-често оспорваният договор от останалите наследници; изисква прецизно изготвяне и доказателства за изпълнение.
- Замяна – имот срещу имот, с доплащане или без; данъкът се дължи върху по-скъпия имот.
- Делба – когато имотът е съсобствен и всеки получава реален дял. Вижте Делба на имот.
Кой начин е по-добър зависи от три неща: кои са страните, има ли други наследници със запазена част и какво трябва да се защити – прехвърлителят, приобретателят или и двамата. Вижте Как се прехвърля имот между роднини.
Как протича прехвърлянето
- Проверка на имота и продавача – тежести, собственост, кадастър, семейно положение. Това е стъпката, която се пропуска най-често и струва най-скъпо. Вижте Проверка за тежести на имот.
- Предварителен договор – при продажба; фиксира цена, срок, капаро и какво става при отказ. При дарение и гледане обикновено се минава направо към нотариуса.
- Документи – нотариален акт на продавача, скица и схема от кадастъра, данъчна оценка, удостоверение за тежести, удостоверение за наследници при наследствен имот, декларации по ЗМДТ и ДОПК, пълномощни при представителство. Вижте Необходими документи за прехвърляне на имот.
- Нотариус – сделката се изповядва пред нотариус в района на имота; нотариусът проверява самоличност, представителна власт и документи, прочита акта и го подписва.
- Вписване – нотариусът внася акта в Службата по вписванията същия ден; от вписването сделката е противопоставима на трети лица.
- След сделката – нотариусът уведомява общината за данъка върху имота; новият собственик прехвърля партидите за ток, вода и топлофикация и, при етажна собственост, уведомява домоуправителя.
Колко струва прехвърляне на имот
Разходите са четири: нотариална такса по тарифа с ДДС, местен данък по ставката на общината (в София 3 % при продажба, 0 % при дарение между роднини по права линия), такса за вписване 0,1 % и адвокатско възнаграждение за проверката и документите. При апартамент за 150 000 евро в София общият разход при продажба е около 5 400 евро без адвоката; при дарение от родител на дете – само нотариалната такса върху данъчната оценка, около няколкостотин евро. Подробна сметка с тарифата в евро: Колко взима нотариус за прехвърляне на имот.
Колко време отнема
При готови документи и без ипотека – една-две седмици: няколко дни за скица, схема и данъчна оценка, ден за удостоверението за тежести, един ден при нотариуса. С банков кредит – три до шест седмици заради одобрението и учредяването на ипотеката. При наследствен имот с няколко наследници или с неподновени документи – повече, защото първо се изчистват собствеността и кадастърът.
Най-честите грешки
- капаро, платено без проверка на собствеността и тежестите;
- цена в акта, различна от реалната – проблем при разваляне и пред НАП;
- дарение на единия от няколко деца без мисъл за запазената част – дело след смъртта на дарителя;
- договор за гледане без доказателства за реално изпълнение – отмяна по иск на наследниците;
- имот, придобит в брак, прехвърлен само от единия съпруг;
- документи от интернет, без адаптация към конкретния имот.
Често задавани въпроси
Може ли да се прехвърли имот без нотариус?
Не. Прехвърлянето на недвижим имот става само с нотариален акт, вписан в Имотния регистър. Изключенията са съдебните решения и доброволната делба с нотариална заверка на подписите. Вижте Прехвърляне на имот без нотариален акт.
Дарение или продажба между родител и дете?
При едно дете дарението е по-евтино и просто. При повече деца дарението на едното може да бъде намалено по иск на останалите за запазена част, а продажбата може да се атакува като привидна – решението зависи от семейството и се взема след консултация.
Трябва ли адвокат при прехвърляне, щом има нотариус?
Нотариусът удостоверява сделката, но не представлява никоя от страните и не проверява историята на имота. Адвокатът работи за вас – проверява, преговаря и пише документите.
Може ли да се прехвърли имот с ипотека?
Да, със съгласие на банката и погасяване на кредита от цената при нотариуса, или с поемане на кредита от купувача.
Автор: адв. Тодор Мангъров, Шуменска адвокатска колегия. Текстът е проверен през октомври 2026 г.
Консултация
Адвокат Тодор Мангъров е адвокат по недвижими имоти в София с дългогодишна практика по сделки с имоти – проверка, предварителни договори, нотариални актове, дарения и договори за гледане. Първоначалната консултация по телефона е безплатна – обадете се на 0884 929 105 или пишете през формата за контакт. Изпратете ни предварително нотариалния акт на имота и кажете кой на кого го прехвърля – това е достатъчно за първа преценка.
