Темата „придобиване на имот по давност“ засяга много хора, затова адвокат Тодор Мангъров от адвокатска кантора в София е събрал на едно място най-важното, което трябва да знаете.
Накратко: Имот се придобива по давност след 10 години непрекъснато и явно владение като собственик, а при добросъвестност – след 5 години, по чл. 79 ЗС. Собствеността се удостоверява с нотариален акт по обстоятелствена проверка с трима свидетели или с решение на съда. Между наследници давността тече едва след като владеещият ясно е показал на останалите, че владее имота за себе си.
Давността е начин да станете собственик на имот без договор с предишния собственик. Достатъчно е да сте владели имота открито, непрекъснато и като свой за определен от закона срок. Най-често става дума за наследствени къщи и дворове без документи, за имоти, купени „на ръка“ преди години, за части от съседен парцел, оградени отдавна, или за жилище, в което единият съсобственик живее сам от десетилетия. Адвокат Тодор Мангъров води такива случаи от първата проверка на документите до нотариалния акт или съдебното решение.
Какво е придобивна давност
Според чл. 79 ЗС собствеността върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години. Срокът е 5 години, когато владението е добросъвестно. Това е случаят, когато сте получили имота на правно основание, например по договор, но праводателят ви не е бил собственик и вие не сте знаели това.
Владение е да упражнявате фактическа власт върху имота с намерението да го своите по чл. 68 ЗС. Тоест да се държите като собственик: да живеете в имота или да го обработвате, да го ремонтирате, да плащате данъците, да не допускате други. Който само ползва имота със съгласието на собственика, например наемател или роднина, на когото е „позволено“, не владее и по давност не придобива.
Условията, които трябва да докажете
- Непрекъснатост. Ако изгубите владението за повече от 6 месеца, давността се прекъсва по чл. 81 ЗС и започва отначало.
- Явност. Владението не може да е скрито от собственика.
- Спокойствие. Владението не е установено със сила.
- Намерение за своене. Действията ви показват, че смятате имота за свой.
Към вашето владение може да се присъедини владението на човека, от когото сте получили имота по чл. 82 ЗС. Например родителят ви е владял 6 години, вие още 4, и общо стават 10.
Как се доказва – свидетели и документи
Свидетелите са основното доказателство. Те са съседи и познати, които знаят от кога и как живеете в имота или го обработвате. Документите укрепват показанията им:
- декларации по ЗМДТ и платени данъци и такси смет на ваше име;
- сметки за ток и вода, договори с фирми за ремонти;
- снимки, писма, пълномощни, всичко, което показва, че от години се грижите за имота като собственик;
- скица от кадастъра, удостоверение за данъчна оценка, а за наследствени имоти и удостоверение за наследници.
Нотариален акт по обстоятелствена проверка или дело
Нотариален път. Когато няма спор, нотариусът извършва обстоятелствена проверка по чл. 587 ГПК. Изслушва трима свидетели, преглежда документите и издава констативен нотариален акт. Този акт ви легитимира като собственик и с него можете да продавате, ипотекирате и наследявате. Той може да бъде оспорен, но тогава оспорващият трябва да докаже, че не сте собственик.
Съдебен път. Когато друг претендира имота, нотариусът откаже или актът ви бъде оспорен, правото се установява с иск по чл. 124 ГПК пред районния съд по местонахождението на имота. Решението замества нотариалния акт.
Разходи
- нотариална такса, изчислена по тарифата върху данъчната оценка на имота;
- такса за вписване: 0,1 % от данъчната оценка;
- местен данък за придобиване по давност, който общината определя между 0,1 и 3 %;
- за скица, данъчна оценка и удостоверение за наследници – по тарифите на институциите.
Вижте още колко взима нотариус за прехвърляне на имот и какъв е местният данък.
Давност между наследници и съсобственици
Тук са най-честите грешки. Съсобственикът, който живее в общия имот, по закон се смята, че го държи и за останалите. Затова 10 години живот в имота не стигат. Давността за чуждите дялове започва да тече едва когато той ясно покаже на другите, че вече смята имота само за свой: откаже им достъп, обяви се за единствен собственик, разпореди се с имота. Подробно – в Придобиване на имот по давност от съсобственик.
Давност между бивши съпрузи
Докато трае бракът, давността между съпрузите не тече по чл. 115 ЗЗД. След развода имотът от общата собственост става съсобствен на двамата и важат правилата за съсобствениците. Бившият съпруг, който остава да живее в жилището, трябва да покаже на другия, че го свои изцяло. От този момент тече нов срок от 10 години.
Кои имоти не могат да се придобият по давност
Имоти – публична държавна или общинска собственост, като улици, площади и училища, не се придобиват по давност по чл. 86 ЗС. За имотите – частна държавна или общинска собственост, давността е спряна с мораториум, който законодателят удължава многократно. Затова владение върху общинска земя по правило не води до собственост.
Често задавани въпроси – придобиване на имот по давност
Колко години трябва да живея в имот, за да стане мой?
10 години непрекъснато владение като собственик. 5 години, ако сте получили имота по договор от човек, когото сте смятали за собственик.
Колко свидетели трябват при нотариуса?
Трима свидетели, които познават имота и знаят от кога го владеете. Най-добре съседи, които не са ваши роднини.
Мога ли да придобия по давност имот на починалите си родители, ако другите наследници не се интересуват?
Само ако сте показали ясно на другите наследници, че смятате имота за свой, и от този момент са минали 10 години. Самото ползване не стига.
Плащането на данъците прави ли ме собственик?
Не само по себе си. Платените данъци са добро доказателство за владение, но трябва да има и фактическо владение на имота.
Може ли нотариалният акт по давност да бъде оспорен?
Да, от всеки, който твърди, че е собственик. Тогава спорът се решава в съда, а оспорващият трябва да докаже правата си.
Кога да потърсите адвокат по недвижими имоти в София
Най-добре е да се обърнете към адвокат, преди да подпишете документ или да изтече срок – тогава има най-много възможности. Добър адвокат ще ви обясни трезво шансовете, без излишни обещания. Адвокатска кантора Тодор Мангъров работи съвместно с утвърдени адвокати, така че казусите по темата „придобиване на имот по давност“ се водят от специалист.
Адвокат по недвижими имоти в София – придобиване на имот по давност
Адвокатска кантора Тодор Мангъров в София консултира сделки с недвижими имоти и води дела за собственост, давност и имотни измами в цялата страна. Консултираме и по темата „придобиване на имот по давност“. Всеки казус по темата „придобиване на имот по давност“ има своите особености, затова преценката се прави по документите. Ако се колебаете как да постъпите по темата „придобиване на имот по давност“, обадете се – първоначалната консултация по телефона е безплатна. Повече: Адвокат по недвижими имоти в София. Първоначалната консултация по телефона е безплатна: 0884 929 105 и 0885 667 552.
Автор: адв. Тодор Мангъров, Шуменска адвокатска колегия. Текстът е проверен през октомври 2026 г.
Консултация
Адвокат Тодор Мангъров приема в кантората на ул. „Тунджа“ № 36, София, с предварително записан час. Първоначалната консултация по телефона е безплатна. Обадете се на 0884 929 105 или пишете през формата за контакт. Изпратете ни предварително документите за имота, които имате: скица, данъчни декларации, стари договори, удостоверение за наследници.
Вижте още: Делба на имот · Адвокат недвижими имоти · Адвокат по наследствено право
