Неплащането на такси не е основание за спиране на асансьора – адвокат етажна собственост

Процесуален представител на ищцата: адв. Тодор Мангъров, Шуменска адвокатска колегия.

РЕШЕНИЕ

гр. София

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 151 СЪСТАВ, в публично заседание в следния състав:

Председател: ББ В при участието на секретаря С В като разгледа докладваното от ББ В гражданско дело за да се произнесе, взе предвид следното:

Д. П. К. [процесуален представител: адв. Тодор Мангъров] е предявила срещу етажните собственици на сграда в режим на етажна собственост с адрес гр. София, жк „И..“, БЛ.., вх… иск а правно основание чл. 40 ЗУЕС, с който се иска отмяната на решението по т. 1 (съобразно уточнение на исковата молба, извършено с молба и прието в открито съдебно заседание), взето на проведеното общо събрание на етажните собственици на 17.11.2025 г., като нищожно и незаконосъобразно.

Ищцата твърди, че е собственик на ап.. в процесния вход, разположен на шести етаж. От 15.09.2025 г. достъпът на ищцата до асансьора бил преустановен чрез деактивиране на електронния чип от управителя под предлог наличие на нейно неплатено задължение в размер на 360 лв., което ищцата оспорва. На процесното общо събрание това спиране на достъп чрез деактивиране на чипа на ищцата било потвърдено и било прието изменение на Правилника за вътрешния ред, позволяващо такова спиране. Според ищцата оспорените решения са нищожни, тъй като извън компетентността на общото събрание, което не разполага с правомощие да ограничава достъпа на собственик до общите части, каквато е асансьорът. Оспорва решенията и като незаконосъобразни поради нарушаване на чл. 11 ЗУЕС и излизане извън законово изброените правомощия на общото събрание. Излага доводи, че решенията нарушават гарантираното й от чл. 5, ал. 1, т. 1 ЗУЕС право да ползва асансьора в сградата, а освен това смята, че незаконосъобразно е ограничено абсолютното й вещно право на достъп до обща част каквато е асансьорът поради неизпълнение на спорното между страните задължение в размер на 360 лв. Според ищцата се заобикаля императивният законов ред за събиране на вземания по реда на чл. 410 ГПК, а освен това са налице нарушение на принципа за съразмерност и злоупотреба с право. По отношение изменението на Правилника за вътрешния ред сочи, че то противоречи на ЗУЕС и ЗС.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, с който исковете се оспорват като неоснователни. Излагат се доводи, че общото събрание е основният орган за управление на етажната собственост и притежава правомощия да взема решения по всички въпроси, свързани с управлението на етажната собственост. Поддържа се, че ищцата има достъп до имота си чрез използване на стълбищната клетка, която е напълно достъпна и свободна за използване по всяко време. Сочи се, че съгласно ЗУЕС всеки съсобственик е длъжен да участва в разноските за управление и поддържане на общите части, като при неизпълнение на това негово задължение, той не следва да черпи права в пълен обем от общата вещ предвид своята неизправност. Освен това, ползването на асансьора не е безплатно като допускането на възможност лице, което системно не участва в общите разходи, да ползва асансьора би довело до неоснователното му обогатяване за сметка на останалите съсобственици, които заплащат всички разходи. Моли се исковете да бъдат отхвърлени.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 235 ГПК във връзка с посочените от страните доводи, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

С оглед правилата за разпределение на доказателствената тежест по иска с правна квалификация чл. 40 ЗУЕС в тежест на ищцата е да установи, че е собственик на обекти в режим на ЕС, приемане на оспореното решение на ОС на ЕС на посочената дата и с посоченото съдържание, както и че е спазила 30-дневния преклузивен срок от узнаването на решенията за предявяване на иска.

В тежест на ответниците е да докажат материалната законосъобразност на атакуваното решение – че същите не противоречат на императивни материалноправни норми на ЗУЕС, че са взети при необходимите кворум и мнозинство.

От фактическа страна

Приет е протокол от общо събрание на собствениците в сграда в режим на етажна собственост с адрес: гр. София, ж.к „И..“, БЛ.., проведено на 17.11.2025 г. С обжалваната т. 1 от този протокол е прието решение за промяна в Правилника за вътрешния ред в етажната собственост като досегашният текст на чл. 45 става чл. 45, ал. 1 и се създава ал. 2 със следното съдържание: „(2) Общото събрание може да приеме решение, с което временно да спре ползването на асансьора за лица, които системно не заплащат задълженията си към касата на етажната собственост, произтичащи от разходи за поддръжка и ремонти на асансьорната уредба, ако това е фактически възможно. Ползването се възстановява незабавно след заплащане на дължимите суми.“. В протокола е отбелязано, че чиповете за достъп до асансьора на ап.. са били спрени поради това, че не е била заплатена сума в размер на 360 лв. за смяна на дограмата между етажите и ремонт на асансьора, и че собствениците на ап.. отказват да заплатят посочената сума поради несъгласие с документите, които домоуправителят е представил за извършената дейност.

От правна страна

С отговора на исковата молба ответникът не е оспорил твърдението на ищцата, че тя притежава самостоятелен обект в процесната етажна собственост. В открито съдебно заседание дори е представил и списък на присъствалите и представен собственици на процесното общо събрание, в който ищцата е посочена като собственик именно на ап.., поради което съдът приема, че това обстоятелство е установено по делото и не е било спорно в хода на процеса. Предвид датата на подаване на исковата молба е спазен преклузивният срок за обжалване на процесните решение, въведен в чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.

Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на Общото събрание на ЕС, а съгласно ал. 2 от същата разпоредба, молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. По своята правна същност исковете по чл. 40 ЗУЕС са конститутивни и имат за свой предмет упражняване на потестативното материално право на собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на ЕС за отмяна на незаконосъобразно решение на общо събрание на етажни собственици. Съгласно разпоредбата на чл. 9 ЗУЕС една от формите на управление на етажната собственост е общото събрание, при която органи на управление са Общото събрание и управителния съвет (управител), а съгласно чл. 11 и чл. 17, ал. 2 ЗУЕС, при упражняване на законовите си правомощия Общото събрание, в която участват собствениците/ползватели на самостоятелни обекти, приема решения.

Характерът на решенията на етажната собственост обуславя и особения ред за проверка на законосъобразността им, определен от правилата в ЗС и ЗУЕС, като контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен. Последният се инициира от ограничен кръг активно процесуално легитимирани лица – собствениците на обекти от етажната собственост – арг. чл. 40, ал. 1 ЗУЕС и в рамките на преклузивен по характера си срок за предявяване на иска, който тече от узнаването на решението, извършено по реда за уведомяването за събранието – чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. С оглед специфичния характер на решенията на ОС, правомощията на съда в производство по реда на чл. 40 ЗУЕС и предмета на проверка също са изчерпателно посочени, доколкото отмяната на решението на етажната собственост може да се иска при нарушаване на процедурата и при неспазване на императивни правни норми, като съдът с решението си не може да замести решението на общото събрание на етажните собственици. Основание на исковете по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС са конкретните твърдени закононарушения, допуснати при свикването и провеждането на общото събрание, посочени в сезиращата съда искова молба. Предвид това и с оглед принципа на диспозитивното начало, установен в разпоредбата на чл. 6 ГПК, пряко проявление на който е определяне на вида и предмета на търсената защита от страните, то и в производство по иск по чл. 40 ЗУЕС съдът дължи да изследва именно посочените от ищеца доводи, насочени към оспорване процесуалната и материална законосъобразност на взетите решения.

Съдът намира за основателни доводите на ищцата за незаконосъобразност на взетото решение за изменение на Правилника за вътрешния ред в етажната собственост чрез въвеждане на възможност за приемане от страна на общото събрание на решение за временно спиране ползването на асансьора за лица, които системно не заплащат задълженията си към касата на етажната собственост, произтичащи от разходи за поддръжка и ремонти на асансьорната уредба.

Съгласно разпоредбата на чл. 5, ал. 1, т. 1 ЗУЕС собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост имат право да използват общите части на сградата според тяхното предназначение, като по аргумент от чл. 6, ал. 1, т. 8, т. 15 и т. 20 ЗУЕС, използването на общите части от собствениците се осъществява по реда, определени с правилника за вътрешния ред на сградата, като те следва да спазват същите и да съблюдават решенията на органите на етажната собственост. Тълкуването на цитираните разпоредби налага извод, че всеки от собствениците на самостоятелни обекти в сградата има право да ползва асансьорите, които представляват по своята същност обща част. Незаконосъобразно е следователно вземане на решение на общото събрание на етажните собственици за ограничаване правото на достъп до асансьора за някой от етажните собственици, както и изобщо предвиждането на такава незаконосъобразна възможност в правилника за вътрешния ред. Вярно е, че всеки съсобственик следва да заплаща разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване“, но неизпълнението на това задължение не може да бъде скрепено с ограничаване вещното право на собственост по какъвто и да е начин. Редът за принудително изпълнение на решения за заплащане на такива разходи е чрез претендирането им по съдебен ред и снабдяване с изпълнителен лист за съответните суми, в случай че исковете бъдат уважени с влязло в сила съдебно решение/заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК, а не чрез ограничаване ползването на общите части и принуждаване по този начин на съответния етажен собственик да плати. Казано по друг начин, неплащането на парични вноски към етажната собственост поражда облигационни претенции към неизрядния съсобственик, за уреждането на които има предвиден в ЗУЕС ред, но не дава право той да бъде лишаван от собствеността му. Така е посочил и Върховният касационен съд в Определение № 230 от 26.03.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1198/2011 г., I г. о., съгласно което паричните отношения между етажните собственици във връзка с вземания за вноски следва да се уредят по съответния ред и те не влияят на правото на собственост върху общите части, което произтича от императивни правни норми. Ето защо, обжалваното решение по т. 1 следва да бъде отменено.

По разноските:

При този изход на спора на основание чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на ищцата следва да бъдат присъдени направените по делото разноски, претендирани с исковата молба, в размер на 42 евро за държавна такса, вкл. за държавна такса по чл. 102з, ал. 3 ГПК.

Така мотивиран, Софийски районен съд

РЕШИ:

ОТМЕНЯ по предявения от Д. П. К., с ЕГН: **********, с адрес: гр. София, жк „И..“, БЛ.., вх…, ет. 6, ап.., срещу останалите етажни собственици от сграда в режим на етажна собственост с административен адрес: гр. София, жк „И..“, БЛ.., вх…, иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС решението по т. 1, взето на проведеното общо събрание на етажните собственици на 17.11.2025 г.

ОСЪЖДА етажните собственици от сграда в режим на етажна собственост с административен адрес: гр. София, жк „И..“, БЛ.., вх…, да заплатят на Д. П. К., с ЕГН: **********, с адрес: гр. София, жк „И..“, БЛ.., вх…, ет. 6, ап.., на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 42 евро разноски по делото.

Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

Преписи от решението да се връчат на страните.

Съдия при Софийски районен съд: _______________________