Предварителен договор за покупко продажба на имот – в днешни дни, почти няма продажба на имот, която да не е предшествана от сключването на такъв договор.
Практиката показва, че са налице много големи неясноти относно естеството на предварителния договор, последиците от неговото сключване и неговата юридическа сила. Освен това уредбата има някои особени специфики, с които е важно подписващите предварителния договор страни да са наясно, така че да бъде осигурен техният интерес при по-нататъшното развитие на облигационно-вещните отношения.
Затова в настоящата статия ще разгледаме някои основни положения, които отговарят на поставените въпроси, с цел внасяне на по-голяма яснота.
Защо предварителен договор за покупко продажба на имот е предпочитано решение
Необходимо ли е въобще да се сключва предварителен договор за покупко-продажба на имот? Не може ли транслативната (прехвърлителна) сделка да се извърши директно с договор за продажба на имот? Именно тук се крие разковничето.
За да бъде извършена продажбата е необходимо да бъдат спазени законови изисквания и процедури. Когато става въпрос за „продажба на зелено“ изискванията се увеличават, като тук се поражда и необходимостта от получаване на съответните административни разрешения и лицензии.
Впрочем, именно в хипотезата на покупка на имот, който предстои да бъде построен, предварителният договор е най-често приложим, поради същественото улесняване на процеса по уреждане на отношенията и реализирането на продажбата въобще.
Всичко това би отложило окончателната сделка по продажбата напред във времето, а когато вече е постигнато разбиране между страните и е налице желание за сключване на договор, всеки би предпочел тази тяхна воля да бъде закрепена, така че да не се налага повторно водене на преговори напред във времето.
Именно тук идва ролята на предварителния договор, който служи за закрепване на постигнатите договорености между страните. Ако договорът бъде сключен с пълно разбиране и бъдат закрепени важните положения в него, това ще гарантира удовлетвореността на интереса на страните след време, когато всички административни, юридически или чисто физически пречки бъдат премахнати.
За целта е важно да се консултирате с добър адвокат недвижими имоти, който ще ви помогне да включите и формулирате клаузите в предварителен договор за покупко-продажба на имот по такъв начин, че да бъде гарантиран максимално вашият интерес.
Последици от сключването на предварителен договор за продажба на имот
В предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот е необходимо да се включат всички съществени елементи на окончателния договор за продажба. Те обхващат предметът на продажбата (имотът, който се прехвърля в собственост), цената, която следва да бъде заплатена, задължаването на продавача, да прехвърли собствеността и на купувача да плати за това.
Обичайно се включва клауза за предоставяне на задатък (капаро) от страна на купувача към момента на сключването на предварителния договор и предаването на владението върху имота към същия момент. Продажбата все още не е осъществена. Затова и се препоръчва включването на клауза за краен срок, до който да се сключи окончателният договор
Предварителният договор на практика задължава страните да сключат окончателен договор, с който продажбата ще бъде осъществена, а собствеността – прехвърлена.
Предварителният договор реално не прехвърля имота, а само предоставя определени права и задължения, регламентирани в договора на страните, заедно с уредените в закона такива. Все пак, в зависимост от конкретните уговорки, разбира се, бъдещият купувач получава определени права върху имота (владение).
Но страните са обвързани от договорна връзка, създадена със сключения предварителен договор за покупко-продажба на имот. Важна последица тук е възможността, при неизпълнение на уговорката за сключване на окончателен договор, това да бъде потърсено чрез иск от съда.
Това е търсеното последствие, което гарантира на страните, че окончателният договор ще бъде сключен и то така, както е било уговорено в предварителния договор. Уважавайки иска, съдът обявява договора за окончателен, в резултат на което настъпва вещно-транслативният ефект, т. е. имотът е окончателно прехвърлен и продажбата е извършена.
